Какие сюрпризы ждут покупателей жилья

Уже с 2016 года российские власти планируют ограничить возможность граждан напрямую заключать договоры долевого участия в строительстве и подключить банки в качестве посредников и страховщиков. В новом году это может привести к росту стоимости строительства готового жилья, к концу этого года может скакнуть спрос на пока еще доступные проекты на этапе котлованов.

Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Сейчас обсуждаются различные варианты. Один из них, самый жесткий, предполагает переход от долевого строительства к продаже исключительно готового жилья. Мягкий вариант - переход к продаже квартир через специальные счета в крупных банках. Покупатель, заранее резервируя за собой строящуюся квартиру, сможет перечислять туда средства.

Один из основных вопросов, который волнует застройщиков, - во сколько им обойдутся средства дольщиков после реформы. Если они будут выдаваться в виде кредитов - это одно. Если же это будут просто спецсчета, то есть банк будет, по сути, выступать администратором этих денег и следить за их использованием, то это другое: стройки подорожают только на размер банковской комиссии. При первом варианте стоимость строительства 1 кв.м. вырастет примерно на 30 %. Если же банки ограничатся администрированием средств дольщиков, это все равно приведет к росту цен. В случае включения банков в схему реализации жилья неминуемо снизятся объемы строительства, сократится объем предложения и увеличится стоимость квартир.

Что касается инвесторов, то сегмент жилья сохранит для них свою привлекательность, только если средства дольщиков будут выдавать застройщикам в виде кредитов под 3-5% годовых.

Но новая схема продажи новостроек заставит частных инвесторов поменять стратегию. Менее целесообразными станут спекулятивные инвестиции в недвижимость - с целью последующей продажи. Все больший интерес будут приобретать инвестиции с целью рентного дохода, характерные для развитых рынков.

При этом застройщики надеются, что инвестиции в строительство на ранней стадии останутся привлекательными в ближайшие четыре года.

Эксперты советуют покупателям не спешить. Включение банков в схему финансирования и страхования проектов на стадии котлована снизит риски инвесторов. Доходность операций с недвижимостью сократится, зато будет уверенность, что вложения на обратятся в ноль. Опасение отмены долевого участия в строительстве сейчас может даже подстегнуть инвесторов. Спрос на новые проекты на этапе котлована вырастет уже в конце этого года.

Большинство опрошенных банкиров и аналитиков рынка недвижимости советуют пока не торопиться с инвестициями в новостройки. Они рекомендуют дождаться осени, когда станут понятны ситуация с ценами и новые правила работы с дольщиками.